Bon nombre d’entrepreneurs qui détiennent un bien immobilier dans leur société ne regardent que la valeur comptable actuelle inscrite au bilan et pensent qu’elle correspond plus ou moins à ce que vaut le bien. Rien n’est moins vrai. Un bâtiment est amorti année après année, ce qui fait baisser systématiquement sa valeur comptable, alors que sa valeur vénale réelle reste souvent stable, voire augmente. L’écart entre les deux, ce que l’on appelle la plus-value latente, peut devenir considérable, et cette plus-value est frappée d’un impôt que beaucoup ne découvrent qu’au moment où ils veulent vendre. Dans ce guide, nous expliquons clairement comment fonctionne cette taxation des plus-values, nous présentons un exemple chiffré concret, nous passons en revue les nouvelles règles applicables à partir de 2026 et nous montrons pourquoi une estimation correcte et indépendante fait ici toute la différence.
Une remarque importante d’emblée: cet article a une vocation purement informative et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Pour le traitement fiscal concret de votre situation, nous vous renvoyons toujours vers votre comptable ou expert-comptable et votre notaire. Le rôle de l’expert immobilier se limite à déterminer objectivement la valeur vénale du bien.
Qu’est-ce que la plus-value sur un bien immobilier détenu en société?
La plus-value, c’est, pour le dire simplement, le bénéfice qui naît lorsque vous vendez un bien pour un montant supérieur à la valeur à laquelle il figure à ce moment-là dans la comptabilité. Cette valeur inscrite dans les livres, c’est ce que l’on appelle la valeur comptable.
- Valeur comptable = la valeur d’acquisition initiale moins les amortissements cumulés.
- Plus-value = la valeur vénale (ou valeur de vente) moins la valeur comptable au moment de la vente.
Le point crucial que beaucoup d’entrepreneurs perdent de vue: un bâtiment est amorti chaque année. Sa valeur comptable diminue donc systématiquement. Même si la valeur vénale du bien augmente à peine, la plus-value latente grandit ainsi chaque année, simplement parce que la valeur comptable baisse. Autrement dit, plus un bien amorti reste longtemps dans la société, plus la plus-value latente est importante, et plus l’impôt qui risque de surgir par la suite est élevé.
Le mot latente est important ici. Tant que vous ne faites rien, cette plus-value reste en sommeil au bilan. Elle ne devient visible et imposable qu’au moment où vous agissez: lors d’une vente, d’une réévaluation, d’un apport ou d’une liquidation. C’est précisément pour cela qu’il est si précieux de savoir à l’avance quelle est réellement l’ampleur de l’écart entre valeur vénale et valeur comptable.
Comment cette plus-value est-elle imposée?
Lorsque vous vendez le bien lui-même via la société (un asset deal), la plus-value réalisée est considérée comme un bénéfice de la société. Ce bénéfice est imposé à l’impôt des sociétés (ISOC):
- 25 % au taux ordinaire, ou
- 20 % au taux réduit sur la première tranche de 100.000 euros de bénéfice, pour une PME qui remplit les conditions légales.
Comme la plus-value vient s’ajouter au reste du bénéfice de l’exercice, elle peut faire bondir la base imposable l’année de la vente.
Taxation étalée: répartir la plus-value dans le temps
Heureusement, il existe une possibilité importante d’atténuer le choc fiscal: la taxation étalée. Sous certaines conditions, vous ne devez pas faire imposer la plus-value en une seule fois, mais vous pouvez la faire imposer de manière étalée, au rythme des amortissements d’un nouvel actif. Les principales conditions sont les suivantes:
- Le bien figurait depuis au moins cinq ans parmi les immobilisations de la société.
- Vous remployez le prix de vente intégral dans des actifs amortissables affectés à l’activité professionnelle.
- Vous respectez le délai de remploi: trois ans en règle générale, ou cinq ans si vous remployez dans un bien immobilier.
Si vous remplissez ces conditions, la plus-value n’est pas imposée en une fois, mais répartie au rythme auquel vous amortissez le nouvel actif. Cela procure un avantage de trésorerie considérable. Pour savoir si la taxation étalée est possible et avantageuse dans votre cas, le mieux est d’en discuter en détail, au préalable, avec votre comptable ou expert-comptable.
Exemple chiffré
Un exemple concret rend le mécanisme immédiatement clair. Supposons que votre société ait acheté un bâtiment d’entreprise pour 400.000 euros. Sous l’effet des amortissements annuels, la valeur comptable est descendue à 250.000 euros. Aujourd’hui, vous vendez le bien à une valeur vénale de 500.000 euros.
- Valeur d’acquisition: 400.000 euros
- Amortissements cumulés: 150.000 euros
- Valeur comptable au moment de la vente: 250.000 euros
- Valeur de vente (valeur vénale): 500.000 euros
- Plus-value: 500.000 – 250.000 = 250.000 euros
Cette plus-value de 250.000 euros est en principe soumise à l’impôt des sociétés. Au taux ordinaire de 25 %, cela représente grosso modo 62.500 euros d’impôt, si la plus-value est imposée en une seule fois et qu’aucune taxation étalée ni autre correction n’entre en jeu.
Remarquez l’ampleur de la plus-value: non pas tant parce que le prix a augmenté de manière spectaculaire (de 400.000 à 500.000, soit 100.000 euros), mais surtout parce que le bien a entre-temps été amorti à hauteur de 150.000 euros. Ces amortissements ont procuré un avantage fiscal par le passé, mais ils gonflent aujourd’hui la plus-value imposable. C’est précisément cet effet qui surprend beaucoup d’entrepreneurs.
Cet exemple sert uniquement à illustrer le mécanisme. Le calcul exact, y compris le taux applicable, une éventuelle taxation étalée et les autres éléments fiscaux, dépend entièrement de votre situation concrète et doit être établi par votre comptable ou expert-comptable.
La nouvelle taxe sur les plus-values à partir de 2026: le bien ou les actions?
Jusqu’ici, il était question de la vente du bien lui-même, l’asset deal. Mais de nombreux biens immobiliers sont logés dans une société patrimoniale ou immobilière distincte, et une seconde possibilité se présente alors: au lieu de vendre le bien, vous vendez les actions de la société (le share deal). Depuis le 1er janvier 2026, une nouvelle règle importante est venue s’y ajouter.
La nouvelle contribution de solidarité de 10 %
À partir du 1er janvier 2026 s’applique une contribution de solidarité de 10 % sur les plus-values sur actifs financiers, dont les actions, y compris celles d’une société immobilière ou patrimoniale. Ses principales caractéristiques:
- Le prélèvement s’applique uniquement aux personnes physiques. Les sociétés qui détiennent des actions en sont exclues.
- Il existe une exonération annuelle de 10.000 euros (indexée). La partie non utilisée augmente de 1.000 euros par an, jusqu’à un maximum de 15.000 euros.
- En cas de participation importante d’au moins 20 %, une exonération de 1.000.000 euros par période de cinq ans s’applique. Au-delà de ce million, des taux progressifs s’appliquent: 1,25 % sur la tranche entre 1 et 2,5 millions, 2,5 % entre 2,5 et 5 millions, 5 % entre 5 et 10 millions, et 10 % au-delà de 10 millions d’euros.
Les plus-values historiques antérieures à 2026 sont exonérées
Un point très important: les plus-values constituées avant l’entrée en vigueur du régime restent exonérées. Concrètement, vous pouvez prendre la valeur au 31 décembre 2025 comme valeur de départ (ou le prix d’achat, si celui-ci est plus élevé). Seul l’accroissement à partir de cette date tombe sous le nouveau prélèvement. Vous avez en outre le temps de faire ce choix: c’est possible jusqu’au 31 décembre 2030.
C’est ici que les choses deviennent très concrètes pour qui détient un bien immobilier en société. Pour fixer correctement la plus-value historique, vous devez savoir ce que valaient les actions, et donc l’immobilier sous-jacent, au 31 décembre 2025. Pour une société non cotée, il n’existe pas de cours de bourse. La valeur doit être étayée, et comme la valeur d’une société immobilière est presque entièrement déterminée par son immobilier, une estimation professionnelle de ce bien immobilier est ici cruciale.
Attention aux restructurations via votre propre holding
Si vous ne vendez ni ne cédez les actions à un acheteur externe, mais que vous restructurez via une société que vous contrôlez vous-même (par exemple un apport dans une holding), des règles anti-abus particulières s’appliquent. Ainsi, lors d’un tel apport, seule la valeur d’acquisition historique est généralement reconnue comme capital libéré, et dans certains cas la plus-value peut malgré tout être imposée, notamment lorsque l’opération sort du cadre de la gestion normale de votre patrimoine privé. Si et comment cela joue dépend fortement du montage concret et des motifs, et cela se discute au préalable avec votre expert-comptable et votre notaire (éventuellement via un ruling préalable). Ici aussi, toute justification part d’une valeur objective et défendable de l’immobilier sous-jacent.
Pourquoi une estimation correcte fait toute la différence
Le fil rouge de tout ce qui précède est toujours le même: presque chaque décision fiscale concernant un bien immobilier détenu en société part de la valeur vénale de ce bien. Or, cette valeur vénale ne figure nulle part dans votre bilan, qui ne reprend que la valeur comptable. Une estimation indépendante réalisée par un expert immobilier agréé vous apporte notamment:
- Une vue claire sur la plus-value latente (l’écart entre valeur vénale et valeur comptable) avant même de prendre une décision, afin de ne pas être surpris par la facture fiscale.
- Une valeur neutre et étayée pour fixer la plus-value historique au 31 décembre 2025 en vue de la nouvelle taxe sur les plus-values sur actions.
- Une base solide pour comparer asset deal versus share deal, avec vos conseillers.
- Une valeur correcte lors d’un apport, d’une réévaluation, du rachat de la part d’un coactionnaire, d’une liquidation ou de la planification successorale et de donation des actions.
Un expert immobilier agréé et indépendant (REV/TEGOVA) est à cet égard plus neutre et mieux étayé qu’une estimation commerciale. Un rapport d’estimation indépendant est établi dans un souci d’objectivité, et non dans un intérêt de vente, et offre ainsi un fondement plus solide et plus défendable face au fisc, à un notaire ou à un coactionnaire. Considérez une telle estimation comme un complément au travail de votre comptable et de votre notaire: ils assurent le traitement fiscal et juridique, l’expert fournit le chiffre objectif sur lequel ce traitement s’appuie. Vous en apprendrez davantage sur notre page estimation par un expert agréé.
Quand est-il préférable de faire estimer votre bien immobilier?
Une estimation n’est pas un luxe à n’envisager qu’au moment d’une vente. C’est justement en faisant estimer à temps que vous évitez les surprises et que vous pouvez mieux planifier. Quelques moments concrets:
- En vue de la date de référence du 31 décembre 2025. Quiconque détient des actions d’une société immobilière a tout intérêt à faire étayer la valeur autour de cette date, afin de fixer correctement la plus-value historique exonérée.
- Avant une vente planifiée du bien ou des actions, afin de pouvoir comparer asset deal et share deal chiffres à l’appui.
- Lors d’un apport ou d’une réévaluation du bien immobilier dans la société.
- Lors du rachat de la part d’un coactionnaire ou d’un associé, afin que le prix repose sur une valeur neutre.
- Lors de la liquidation de la société.
- Lors de la planification successorale ou d’une donation des actions, où une valeur étayée revêt une grande importance.
Dans tous ces cas, la règle est la même: plus tôt vous disposez d’une image claire de la valeur vénale, plus vous et vos conseillers avez de marge pour choisir la voie la plus avantageuse sur les plans fiscal et financier.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre valeur comptable et valeur vénale?
La valeur comptable est la valeur à laquelle le bien figure dans la comptabilité, à savoir la valeur d’acquisition moins les amortissements. La valeur vénale est ce que le bien vaut réellement aujourd’hui sur le marché. Sous l’effet des amortissements annuels, la valeur comptable baisse, alors que la valeur vénale reste le plus souvent stable ou augmente. L’écart entre les deux constitue la plus-value latente.
Combien d’impôt vais-je payer sur la plus-value si je vends le bien via ma société?
La plus-value réalisée est imposée comme bénéfice à l’impôt des sociétés, à 25 %, ou au taux réduit de 20 % sur la première tranche de 100.000 euros pour une PME qui remplit les conditions. Sous certaines conditions, une taxation étalée permet de répartir l’impôt dans le temps. Le calcul exact dépend de votre situation et se détermine avec votre comptable.
Qu’est-ce que la nouvelle taxe sur les plus-values sur actions à partir de 2026?
Depuis le 1er janvier 2026, les personnes physiques sont soumises à une contribution de solidarité de 10 % sur les plus-values sur actifs financiers, dont les actions d’une société immobilière. Il existe une exonération annuelle de 10.000 euros et, en cas de participation importante d’au moins 20 %, une exonération de 1.000.000 euros par période de cinq ans, avec des taux progressifs au-delà. Les sociétés ne sont pas visées par ce prélèvement.
Les plus-values antérieures à 2026 sont-elles aussi imposées?
Non. Les plus-values constituées avant l’entrée en vigueur du régime sont exonérées. Vous pouvez prendre la valeur au 31 décembre 2025 (ou le prix d’achat, s’il est plus élevé) comme valeur de départ, de sorte que seul l’accroissement ultérieur est imposé. Ce choix est possible jusqu’au 31 décembre 2030. Pour une société non cotée, cette valeur doit être étayée, ce pour quoi une estimation du bien immobilier est cruciale.
Ai-je intérêt à vendre le bien ou les actions de ma société?
Cela dépend entièrement de votre situation: la valeur comptable, la plus-value latente, le taux, les nouvelles règles sur les actions et vos projets. Un asset deal (vente du bien) et un share deal (vente des actions) ont chacun leurs propres conséquences fiscales. Une estimation indépendante du bien immobilier vous donne les chiffres nécessaires pour comparer correctement les deux pistes, avec votre comptable et votre notaire.
Pourquoi choisir un expert immobilier agréé indépendant plutôt qu’une estimation d’agent immobilier?
Un expert immobilier agréé et indépendant (REV/TEGOVA) détermine la valeur vénale en toute objectivité, sans intérêt de vente. Le rapport qui en résulte est étayé et mieux défendable face au fisc, à un notaire ou à un coactionnaire. C’est un instrument neutre et complémentaire au travail de votre comptable et de votre notaire.
Détenir un bien immobilier en société implique une réalité fiscale souvent sous-estimée: les amortissements font baisser la valeur comptable et grandir la plus-value latente, et lors d’une vente ou d’une cession vient l’heure du décompte. Avec les nouvelles règles à partir de 2026, il devient en outre encore plus important de connaître correctement et à temps la valeur de votre bien immobilier, en particulier en vue de la date de référence du 31 décembre 2025. Chez Estime ma maison, en tant qu’expert immobilier agréé et indépendant (REV/TEGOVA) disposant de bureaux à Ypres et à Anvers et actif en Flandre et à Bruxelles, nous déterminons la valeur vénale objective de votre bien immobilier, afin que vous et vos conseillers puissiez travailler sur la base d’un chiffre solide. Consultez sans engagement nos tarifs ou demandez dès maintenant votre estimation. Des questions? Appelez-nous gratuitement au 0800/27105.