Vous avez trouvé une maison à Uccle ou un appartement à Namur, la banque a examiné votre dossier et vous annonce qu’une expertise immobilière est nécessaire avant d’accorder le prêt hypothécaire. Que va-t-il se passer concrètement, qui paie et que contiendra le rapport?
Le pourquoi de cette expertise immobilière pour un prêt hypothécaire, nous l’avons déjà expliqué dans deux articles: pourquoi la banque doit connaître la valeur réelle du bien et pourquoi elle exige une estimation indépendante. Ici, place au comment: les étapes, le coût, le contenu du rapport et l’intérêt de faire appel à votre propre expert agréé, à Bruxelles comme en Wallonie.
Expertise immobilière pour un prêt hypothécaire: le déroulement étape par étape
Chaque banque a ses propres modalités, mais le parcours suit presque toujours le même schéma:
- La demande de crédit. Vous introduisez votre dossier auprès de votre banque ou de votre courtier, avec l’offre d’achat ou le compromis et les documents du bien.
- La désignation de l’expert. La banque désigne un expert de sa liste ou accepte le rapport d’un expert immobilier agréé indépendant. Posez la question à votre conseiller avant de commander quoi que ce soit.
- Le rendez-vous et la visite sur place. L’expert fixe une visite avec vous ou avec le vendeur. Il mesure, photographie, relève l’état apparent du bien et vous interroge sur les travaux réalisés ou à prévoir.
- L’analyse. De retour au bureau, l’expert confronte ses constats aux données de marché actuelles: prix demandés de biens comparables, offre du marché dans la commune, situation, état, certificat PEB.
- Le rapport. L’expert remet, à vous ou à la banque, un rapport motivé qui fixe la valeur vénale du bien et, selon la banque, d’autres valeurs (voir plus bas).
- La décision de la banque. Sur cette base, la banque détermine le montant qu’elle prête et la quotité, c’est-à-dire la part de la valeur qu’elle accepte de financer. La décision de crédit reste toujours la sienne.
Qui paie l’expertise et combien coûte-t-elle?
Le plus souvent, c’est l’emprunteur qui paie l’expertise, soit directement à l’expert, soit via les frais de dossier de la banque. Le montant varie d’un établissement à l’autre et selon la formule choisie; votre conseiller ou votre courtier vous le précisera.
Si vous mandatez vous-même un expert, vous connaissez le prix à l’avance. Chez Estime ma maison, l’expertise d’une maison ou d’un appartement coûte 250 euros, TVA de 21 % et déplacement inclus. La visite est réalisée par un expert immobilier agréé, reconnu au niveau européen (REV, TEGOVA) et assermenté; le rapport vous parvient en quelques jours ouvrables après la visite, et un traitement urgent est possible moyennant supplément.
Un conseil pratique: avant de commander votre propre expertise, vérifiez auprès de la banque si elle accepte le rapport d’un expert agréé externe. Les pratiques varient d’un établissement à l’autre, et cette simple question vous évite de payer deux fois.
Ce que contient le rapport remis à la banque
Un rapport d’expertise n’est pas un simple chiffre sur une feuille. Il décrit le bien (type, surfaces, année de construction, état apparent, travaux), sa situation (commune, quartier, accessibilité), son certificat PEB, les points de comparaison retenus dans l’offre du marché et la méthode utilisée. C’est précisément cette motivation que la banque veut lire: elle doit pouvoir suivre le raisonnement.
La valeur vénale, base de la décision
La valeur vénale est le prix auquel le bien pourrait raisonnablement se vendre aujourd’hui, dans des conditions normales de marché, entre un vendeur et un acheteur qui ne sont pas pressés. C’est en règle générale cette valeur, et non le prix que vous avez négocié, qui sert de référence à la banque pour calculer ce qu’elle prête. Un rapport étayé la justifie point par point.
Valeur de vente forcée et valeur après travaux, selon la banque
Selon la banque et le type de crédit, l’expert mentionne parfois aussi une valeur de vente forcée: ce que le bien rapporterait s’il devait être vendu rapidement, par exemple en cas de défaut de paiement. Elle est par nature inférieure à la valeur vénale. Pour un crédit qui finance des travaux, la banque peut demander une valeur après travaux, estimée sur la base des devis et des plans. Ces notions, et la manière de les utiliser, diffèrent d’un établissement à l’autre: demandez à votre conseiller ce que votre banque attend exactement.
Votre propre expertise avant de vous engager: un atout à Bruxelles comme en Wallonie
Avant de faire une offre
Le scénario que personne ne souhaite: vous signez pour un prix, la banque fait expertiser le bien, la valeur retenue est plus basse et le montant prêté diminue. La différence, vous devez la financer sur fonds propres ou renégocier dans l’urgence. Une expertise indépendante réalisée avant votre offre vous donne une valeur vénale objective: vous savez jusqu’où aller, vous pouvez argumenter face au vendeur et vous réduisez le risque d’écart avec l’expertise bancaire. À Bruxelles, où la valeur change d’un quartier à l’autre, comme en Wallonie, où le type de bien et la commune pèsent lourd, ce repère vaut largement son prix.
Refinancement, reprise de crédit et rachat de part
Le même raisonnement vaut lorsque vous refinancez un prêt existant, reprenez seul le crédit après une séparation ou rachetez la part de votre ex-partenaire : la banque voudra généralement une valeur actuelle du bien. Et si vous achetez via Biddit, la plateforme de vente en ligne des notaires, une estimation agréée avant d’enchérir vous aide à ne pas vous laisser emporter. Nos experts interviennent en Flandre, à Bruxelles et dans les communes wallonnes proches de nos bureaux: demandez votre estimation, nous vous confirmons rapidement nos possibilités dans votre commune.
Questions fréquentes
Puis-je choisir moi-même l’expert immobilier?
Cela dépend de la banque. Certaines travaillent uniquement avec les experts de leur liste, d’autres acceptent le rapport d’un expert agréé indépendant, parfois à condition qu’il soit reconnu REV ou assermenté. Posez la question dès la demande de crédit.
Combien de temps le rapport d’expertise reste-t-il valable pour la banque?
Il n’existe pas de règle unique. Beaucoup de banques considèrent qu’un rapport reste utilisable pendant quelques mois, tant que le marché et le bien n’ont pas changé; au-delà, elles peuvent demander une actualisation.
Que se passe-t-il si la valeur estimée est inférieure au prix d’achat?
La banque calcule en général le prêt sur la valeur retenue par son expert, pas sur le prix. L’écart doit alors être couvert par vos fonds propres, sauf si vous parvenez à renégocier avec le vendeur, par exemple lorsque le compromis n’est pas encore signé ou contient une condition suspensive de crédit. Votre notaire et votre conseiller vous guideront dans votre situation.
Faut-il une expertise pour un refinancement ou un crédit rénovation?
Souvent, oui: la banque veut connaître la valeur actuelle du bien et, pour des travaux, la valeur après travaux. Les modalités dépendent de l’établissement et du montant emprunté; renseignez-vous auprès de votre conseiller.
Une expertise pour la banque coûte-t-elle plus cher qu’une estimation classique?
Chez Estime ma maison, non: le tarif de 250 euros pour une maison ou un appartement s’applique aussi à un rapport destiné à la banque. Précisez simplement, lors de la demande, qu’il s’agit d’un dossier de crédit et de quel type, afin que l’expert y intègre ce que votre banque attend.
Besoin d’un rapport d’expertise pour votre prêt hypothécaire à Bruxelles ou en Wallonie? Demandez votre estimation en ligne ou appelez le 0800/27105: un expert agréé fixe rendez-vous avec vous et vous recevez un rapport motivé en quelques jours ouvrables. Une question avant de commander? Contactez-nous.