Un parent décède et laisse une maison à Schaerbeek ou une fermette près de Charleroi. Le notaire vous demande rapidement une valeur pour la déclaration de succession. Trop basse, elle expose les héritiers à un redressement; trop haute, vous payez des droits inutilement. Une estimation de la maison en succession par un expert immobilier agréé vous donne une valeur défendable, sur laquelle les héritiers peuvent aussi s’accorder. Voici comment cela se passe à Bruxelles et en Wallonie: quelle valeur retenir, ce qu’est l’expertise préalable et que faire du bien ensuite. Le défunt habitait en Flandre? Nous y revenons plus bas.
Bruxelles et Wallonie: où déposer la déclaration et pourquoi la valeur compte
Les droits de succession sont une compétence régionale: règles et tarifs diffèrent entre la Région flamande, la Région de Bruxelles-Capitale et la Région wallonne. C’est en principe le domicile fiscal du défunt qui détermine la Région compétente, pas la commune où se trouve la maison.
Si le défunt était domicilié à Bruxelles ou en Wallonie, la déclaration de succession est aujourd’hui déposée auprès du SPF Finances, au bureau Sécurité juridique. La Wallonie reprend elle-même ce service à partir du 1er janvier 2028. En Flandre, tout passe par VLABEL (Vlaamse Belastingdienst, le service flamand des impôts), avec une procédure d’estimation propre que nous décrivons dans notre article sur l’estimation contraignante.
Dans la déclaration, un immeuble est repris à sa valeur vénale au jour du décès, c’est-à-dire le prix qu’un acheteur aurait normalement payé à cette date. Une valeur trop basse peut entraîner un redressement: l’administration peut réclamer les droits sur la différence, assortis le cas échéant d’une majoration ou d’une amende. Une valeur trop élevée n’est pas sanctionnée, mais vous coûte des droits payés en trop. Taux et délais de dépôt diffèrent d’une Région à l’autre et évoluent: votre notaire vous les précise.
Estimation de la maison en succession: la valeur vénale au jour du décès
L’expert immobilier agréé visite le bien et détermine sa valeur vénale à partir des données de marché et des prix demandés de biens comparables dans la même commune ou le même quartier. Il examine notamment:
- l’état général et l’entretien: toiture, châssis, installations, traces d’humidité apparentes;
- la situation: commune, quartier, rue, transports, écoles et commerces à proximité;
- les surfaces habitables et le terrain, relevés sur plans ou mesurés sur place;
- le certificat PEB et les travaux à prévoir (isolation, électricité, rénovation);
- l’occupation: bien libre, loué ou encore habité par un membre de la famille;
- l’offre du marché à la date du décès et les prix demandés de biens comparables.
La valeur à déclarer est celle du jour du décès. Si la succession se règle des mois plus tard, l’expert se replace à cette date au lieu de reprendre le prix qu’afficherait la maison aujourd’hui, et il note ce qui a changé entre-temps.
Le rapport motivé qui en résulte sert de base à une déclaration correcte. Si l’administration s’interroge sur la valeur reprise, vous disposez d’un dossier chiffré, établi par un expert indépendant sans intérêt dans le montant retenu: pas une garantie contre toute discussion, mais une base solide et vérifiable.
L’expertise préalable: fixer la valeur avant de déclarer
À Bruxelles et en Wallonie, l’article 20 du Code des droits de succession prévoit une procédure d’expertise préalable. Elle permet aux héritiers de faire fixer la valeur d’un immeuble avant le dépôt de la déclaration, plutôt que de subir un éventuel contrôle après coup. Les modalités, les délais et le coût varient: votre notaire vérifie si la démarche est indiquée dans votre dossier et l’introduit correctement.
Quand est-elle intéressante? Lorsque la valeur est difficile à cerner (maison atypique, gros travaux, quartier en mutation), lorsque les héritiers craignent un écart avec l’administration, ou lorsqu’une vente rapide est envisagée.
Une expertise privée commandée par les héritiers auprès d’un expert agréé est autre chose: elle n’engage pas l’administration, mais elle vous donne une valeur étayée et indépendante pour compléter la déclaration et décider, avec le notaire, si la procédure officielle vaut la peine. Un rapport indépendant en quelques jours ouvrables après la visite vous permet d’avancer sans attendre.
Après la déclaration: partager, racheter la part des autres ou vendre
Une fois la déclaration déposée, la maison reste en indivision entre les héritiers. Trois scénarios reviennent le plus souvent.
Un héritier garde la maison et rachète la part des autres. La valeur vénale du rapport sert de base au calcul de la part de chacun. Le rachat passe par un acte notarié et donne lieu, à ce jour, à un droit de partage de 1 % à Bruxelles et en Wallonie; le notaire vous confirme le montant et les frais annexes. La banque de l’héritier qui reprend le bien demandera souvent le même type de rapport.
Les héritiers vendent. De gré à gré, via une agence ou sur la plateforme notariale Biddit: le rapport vous aide à fixer un prix demandé réaliste et à répondre aux acheteurs qui négocient. Le certificat PEB est obligatoire pour mettre le bien en vente.
Les héritiers gardent le bien ensemble, pour le louer par exemple. Une valeur de départ partagée limite alors les discussions le jour où l’un d’eux veut sortir de l’indivision.
Dans les trois cas, le même rapport sert plusieurs fois: déclaration, partage, prix demandé, dossier bancaire. Pour ne pas payer trop de droits, lisez aussi pourquoi un héritier a intérêt à faire estimer la maison.
Questions fréquentes
Pouvons-nous estimer la maison nous-mêmes dans la déclaration?
Les héritiers, le plus souvent avec l’aide du notaire, déclarent eux-mêmes la valeur; en principe, rien ne vous oblige à passer par un expert. Mais vous répondez du chiffre repris. Un rapport indépendant et motivé vous évite d’avancer une valeur au jugé et vous donne de quoi répondre si l’administration la conteste.
Que risque-t-on si la valeur déclarée est trop basse?
L’administration peut contester la valeur et procéder à un redressement: les droits sont recalculés sur la valeur qu’elle retient, avec le cas échéant une majoration ou une amende. Les modalités dépendent de la Région et de l’écart constaté; votre notaire vous renseigne.
L’expertise préalable est-elle obligatoire à Bruxelles ou en Wallonie?
Non. C’est une possibilité offerte par l’article 20 du Code des droits de succession, pas une obligation. Elle a du sens quand la valeur est incertaine ou quand vous voulez de la sécurité avant le dépôt. Le notaire vous dit si elle est utile et dans quel délai la demander.
Combien coûte l’estimation d’une maison héritée?
Chez Estime ma maison, l’estimation d’une maison ou d’un appartement coûte 250 euros, TVA de 21 % et déplacement inclus. Le rapport arrive en quelques jours ouvrables après la visite; un traitement urgent est possible moyennant supplément. Le tarif de 450 euros de l’estimation VLABEL ne concerne que les successions de personnes domiciliées fiscalement en Flandre.
Le défunt habitait en Flandre: la procédure est-elle la même?
Non. La déclaration passe alors par VLABEL et vous pouvez demander une estimation contraignante, établie par un expert-estimateur agréé et opposable au fisc flamand. Nous disposons de cet agrément: consultez notre page estimation VLABEL.
Faites estimer la maison héritée par un expert agréé
Agréés, reconnus au niveau européen (REV, TEGOVA) et assermentés, nos experts interviennent en Flandre, à Bruxelles et dans les communes wallonnes proches de nos bureaux, situés à Ypres et à Anvers. Chez Estime ma maison, vous recevez un rapport indépendant et motivé, utilisable pour la déclaration, le partage et la banque. Demandez votre estimation, nous vous confirmons rapidement nos possibilités dans votre commune.
Demandez votre estimation ou appelez le 0800/27105 (numéro vert). Une question avant de vous décider? Contactez-nous.