Vous vous séparez et l’un de vous souhaite garder la maison ou l’appartement. Combien devez-vous verser à l’autre, ou recevoir de lui? C’est toute la question du calcul de la soulte en cas de divorce ou de séparation. Et cette soulte dépend d’abord d’un seul chiffre: la valeur vénale du bien.
À Bruxelles et en Wallonie s’ajoutent le droit de partage, fixé à 1 % à ce jour, et les frais de notaire. Cet article vous donne la formule, un exemple chiffré et les frais à prévoir. Le pourquoi d’une estimation agréée lors d’un divorce, les questions générales sur le partage et les erreurs à éviter lors du rachat font l’objet d’autres articles, vers lesquels nous renvoyons en cours de route.
Calcul de la soulte en cas de divorce: la formule en trois lignes
La soulte est la somme que le partenaire qui garde le bien verse à celui qui s’en va, pour compenser sa part. Dans sa version la plus simple, le calcul tient en trois lignes:
- La valeur vénale du bien, c’est-à-dire ce que la maison ou l’appartement vaut aujourd’hui sur le marché, fixée par un expert indépendant.
- Moins le solde restant dû du prêt hypothécaire, tel qu’il figure sur le décompte de la banque à la date retenue.
- Multiplié par la quote-part de l’ex-partenaire, souvent la moitié lorsque le bien a été acheté à parts égales.
Exemple purement illustratif, avec des montants ronds et fictifs: la valeur vénale du bien est estimée à 300 000 euros et il reste 100 000 euros à rembourser. La valeur nette est donc de 200 000 euros. Si chacun possède la moitié, la soulte s’élève à 100 000 euros: c’est le montant que le partenaire qui reste verse à celui qui part, en reprenant en général le crédit à son seul nom.
Dans la réalité, le notaire affine ce calcul. Un apport propre plus important de l’un des partenaires lors de l’achat, des travaux financés par un seul, un héritage investi dans la maison ou les règles de votre régime matrimonial peuvent justifier des correctifs. Ce sont les comptes entre époux ou entre cohabitants; c’est le notaire qui les établit dans l’acte de partage. L’expert, lui, fournit la première ligne: la valeur.
Pourquoi la valeur vénale doit venir d’un expert indépendant
Chaque euro de valeur en plus ou en moins se répercute directement sur la soulte. Celui qui garde la maison a intérêt à une valeur basse, celui qui part à une valeur haute. Et une estimation liée à une future mise en vente n’est pas conçue pour ce cas de figure: ici, le bien ne sera pas vendu.
Un expert immobilier agréé indépendant n’a d’intérêt ni dans un sens ni dans l’autre. Il visite le bien, de préférence en présence des deux partenaires, pour que chacun entende les mêmes constats, et il motive la valeur vénale à partir des données de marché actuelles et des prix demandés de biens comparables. Le rapport constitue une base objective, généralement acceptée par les notaires et les banques pour établir la soulte et la reprise du crédit. Nous expliquons plus en détail pourquoi une estimation agréée s’impose lors d’un divorce.
Vous préférez partir d’un chiffre neutre avant d’en discuter? Un rapport indépendant, remis en quelques jours ouvrables, aide souvent à apaiser la discussion: demandez votre estimation.
Frais à prévoir à Bruxelles et en Wallonie: droit de partage et notaire
Le rachat de la part de votre ex-partenaire passe par un acte notarié, et cet acte entraîne des frais:
- Le droit de partage. À Bruxelles et en Wallonie, il s’élève à 1 % à ce jour. L’assiette exacte et les conditions d’application se vérifient avec votre notaire: ces règles sont régionales et peuvent évoluer. La Flandre applique d’autres taux et conditions, détaillés dans notre article sur le coût du rachat et le droit de partage.
- Les frais et honoraires du notaire pour l’acte de partage et les formalités liées au crédit. Votre notaire vous remet un décompte détaillé avant de signer.
- Les frais de crédit, si la banque doit libérer le partenaire qui part de ses engagements, si vous reprenez le prêt seul ou si vous refinancez pour financer la soulte. La banque demandera alors généralement, elle aussi, une valeur actuelle du bien.
Pas d’accord sur la maison? Vente, sortie d’indivision ou liquidation-partage
Personne ne veut ou ne peut garder le bien? La vente de gré à gré est la voie la plus courante. La vente en ligne via Biddit, la plateforme des notaires, en est une autre, et là aussi une valeur vénale objective vous aide à fixer une mise à prix réaliste. Le produit de la vente, après remboursement du prêt, est ensuite réparti selon les quotes-parts et les comptes établis par le notaire.
Vous n’étiez pas mariés mais copropriétaires? On parle alors de sortie d’indivision: chacun peut en principe demander à en sortir, et le mécanisme (rachat de part ou vente) est comparable. Faute d’accord, mariés ou non, le tribunal peut ordonner la liquidation-partage: un notaire-liquidateur est désigné et, si la valeur est contestée, un expert judiciaire peut l’être aussi. Les experts d’Estime ma maison sont assermentés et réalisent ces dossiers judiciaires, au tarif de 450 euros pour un dossier de liquidation-partage. Pour la procédure elle-même, votre avocat et votre notaire restent vos interlocuteurs.
Questions fréquentes
La soulte se calcule-t-elle sur la valeur vénale actuelle ou sur le prix d’achat?
En règle générale sur la valeur vénale au moment du partage, pas sur le prix payé à l’époque. Le marché a évolué et des travaux ont peut-être été réalisés: seule une estimation actuelle reflète ce que le bien vaut aujourd’hui.
Le droit de partage est-il toujours de 1 % à Bruxelles et en Wallonie?
À ce jour, oui, dans les deux Régions. Les droits d’enregistrement relèvent des Régions et peuvent changer; votre notaire vous confirme le taux, l’assiette et les conditions applicables à votre acte.
Pouvons-nous faire chacun notre propre estimation?
Rien ne l’interdit, mais deux rapports commandés séparément débouchent souvent sur deux chiffres et une nouvelle discussion. Une seule expertise indépendante, réalisée en présence des deux partenaires, est plus rapide, moins coûteuse et plus facile à accepter par chacun.
Combien coûte l’estimation en cas de divorce et en combien de temps arrive le rapport?
L’estimation d’une maison ou d’un appartement coûte 250 euros, TVA de 21 % et déplacement inclus. Le rapport suit en quelques jours ouvrables après la visite; un traitement urgent est possible moyennant supplément. Un dossier judiciaire de liquidation-partage coûte 450 euros.
Et si nous n’étions pas mariés?
Le calcul de la soulte reste le même: valeur vénale, moins le solde du prêt, multiplié par la part de l’autre. Ce qui change, ce sont les comptes (pas de régime matrimonial, mais une éventuelle convention de cohabitation et les apports de chacun) et le cadre de la sortie d’indivision. Le notaire vous éclaire sur votre situation; nos questions fréquentes sur le partage de la maison complètent ce tour d’horizon.
Vous voulez un chiffre neutre pour calculer votre soulte à Bruxelles ou en Wallonie? Nos experts interviennent en Flandre, à Bruxelles et dans les communes wallonnes proches de nos bureaux. Demandez votre estimation, nous vous confirmons rapidement nos possibilités dans votre commune: un expert agréé et assermenté visite le bien avec vous deux et vous remet un rapport motivé en quelques jours ouvrables. Une question au préalable? Contactez-nous ou appelez le 0800/27105.